Chính phủ Hy Lạp đã công bố kế hoạch tăng thuế chuyển nhượng đối với nhà ở thuộc phạm vi áp dụng được mua bởi công dân nước thứ ba ngoài EU từ 3% lên 15%.

Sau thông báo này, EU Wealth đã tiếp tục kiểm tra các nguồn chính thức của Chính phủ Hy Lạp và Cơ quan Thuế Hy Lạp (AADE), đồng thời trao đổi trực tiếp với đối tác luật tại Hy Lạp để làm rõ tác động đối với Golden Visa, giao dịch đang thực hiện và BĐS chuyển đổi công năng.

1. Chính phủ Hy Lạp đã công bố điều gì?

Theo công bố chính thức của Chính phủ Hy Lạp, mức thuế chuyển nhượng đối với residential property thuộc phạm vi chính sách dành cho người mua từ các nước thứ ba ngoài EU dự kiến tăng:

Theo cơ chế phụ thu địa phương hiện hành, mức thuế hiệu dụng tương ứng có thể được minh họa khoảng:

Một điểm đặc biệt quan trọng là thông báo của Chính phủ tập trung vào residential property – nhà ở.

Theo phạm vi được Chính phủ công bố, commercial premises, plots/land và các loại BĐS khác không được mô tả là chịu cùng mức tăng này.

2. Mốc dự kiến hiện được đề cập: 01/07/2027

Theo thông tin và legal interpretation EU Wealth nhận được từ đối tác luật tại Hy Lạp, Bộ trưởng Tài chính Hy Lạp đã đề cập ngày 01/07/2027 là thời điểm dự kiến để quy định mới bắt đầu áp dụng, thay vì ngày 01/01/2027 như một số thông tin ban đầu trên thị trường.

Theo phân tích của luật sư, khoảng thời gian này nhằm tạo điều kiện cho các hợp đồng hiện tại được hoàn tất và cho các BĐS đang trong quá trình change of use có thời gian được hoàn thiện và đưa ra thị trường.

3. Mốc quan trọng: thời điểm thanh toán Property Transfer Tax

Một trong những câu hỏi quan trọng nhất đối với nhà đầu tư là mốc nào sẽ quyết định giao dịch chịu mức thuế hiện tại hay mức thuế mới:

• Ngày reservation/đặt cọc;
• Ngày ký preliminary agreement;
• Ngày khai và thanh toán Property Transfer Tax;
• Ngày ký notarial purchase contract;
• Hay ngày hoàn tất đăng ký quyền sở hữu.

Theo legal interpretation từ đối tác luật của EU Wealth, thời điểm thanh toán Property Transfer Tax là một mốc đặc biệt quan trọng.

Điểm này cũng phù hợp với quy trình thuế hiện hành được AADE công bố: nghĩa vụ Property Transfer Tax được xử lý trước khi hợp đồng chuyển nhượng được lập/ký.

Nói cách khác, nhà đầu tư không nên mặc định rằng chỉ cần reservation hoặc đặt cọc trước ngày thay đổi là chắc chắn bảo lưu được mức thuế hiện hành.

Đây là khuyến nghị quản trị rủi ro của luật sư, không phải deadline pháp lý chính thức của Chính phủ Hy Lạp.

4. Golden Visa có được miễn mức thuế 15%?

Theo đánh giá hiện tại của đối tác luật, chưa có cơ sở để cho rằng nhà đầu tư Golden Visa mua BĐS sẽ được hưởng một exemption chung chỉ vì giao dịch phục vụ chương trình Golden Visa.

Tuy nhiên, có một vấn đề rất quan trọng cần tiếp tục theo dõi: BĐS commercial/industrial được chuyển đổi sang residential, đặc biệt trong cấu trúc Golden Visa €250.000.

5. Golden Visa €250.000 và Change of Use

Một trong những cấu trúc Golden Visa hiện nay liên quan đến BĐS đáp ứng điều kiện chuyển đổi từ mục đích thương mại/công nghiệp sang nhà ở.

Trong khi đó, chính sách thuế mới đang tập trung vào việc mua residential property.

Theo legal interpretation hiện tại của đối tác luật EU Wealth, nếu một nhà đầu tư mua BĐS khi tài sản vẫn là commercial/business property và sau đó chính người mua thực hiện việc chuyển đổi sang residential, giao dịch mua commercial property có thể không được xử lý giống việc mua trực tiếp một residential property chịu mức thuế mới.

Khi legislation được ban hành, cần kiểm tra đồng thời:

• BĐS là residential hay commercial tại thời điểm mua;
• Thời điểm thực hiện change of use;
• Thời điểm khai và thanh toán Property Transfer Tax;
• Quy định riêng đối với Golden Visa conversion;
• Transitional provisions;
• Các exemption hoặc special provisions nếu có.

6. Chênh lệch ngân sách có thể lớn đến đâu?

Nếu minh họa theo mức hiệu dụng khoảng 3,09% hiện tại và 15,45% theo mức thuế mới được công bố:

Các con số trên nhằm minh họa tác động giữa hai mức thuế. Nghĩa vụ thuế thực tế của từng giao dịch còn phụ thuộc vào loại BĐS, taxable value, cấu trúc giao dịch, thời điểm thực hiện và wording cuối cùng của legislation.

7. Khi nào luật có thể được thông qua?

Theo giải thích của đối tác luật tại Hy Lạp, các quy định mới dự kiến sẽ được đưa vào legislation và trải qua quy trình lập pháp.

Theo đánh giá của đối tác luật, quá trình này có thể mất khoảng 2–3 tháng.

Luật sư hiện dự kiến legislation có khả năng được xem xét/bỏ phiếu vào khoảng cuối tháng 10 hoặc đầu tháng 11/2026.

8. Nhà đầu tư Golden Visa nên làm gì lúc này?

EU Wealth cho rằng nhà đầu tư không cần hoảng hốt hoặc vội mua BĐS chỉ vì thông tin thuế tăng. Tuy nhiên, với những gia đình thực sự có kế hoạch đầu tư trong năm 2026–2027, yếu tố thời gian từ nay trở đi cần được quản lý cẩn thận.

• Xác định đúng cấu trúc Golden Visa: không mặc định mọi BĐS €250.000 đều đáp ứng điều kiện chương trình.
• Xác định tình trạng pháp lý BĐS: residential, commercial hay conversion/change of use.
• Legal due diligence trước khi đặt cọc: kiểm tra pháp lý BĐS và khả năng đáp ứng điều kiện Golden Visa.
• Lập hai kịch bản ngân sách: mức thuế hiện hành và mức thuế mới nếu giao dịch thuộc phạm vi áp dụng.
• Tính timeline ngược từ notarial contract: không chỉ dựa vào reservation hoặc ngày đặt cọc.
• Không đợi sát mốc dự kiến 01/07/2027: cần đủ thời gian cho legal review, hồ sơ BĐS, thuế và công chứng.

9. Bình tĩnh và chờ thông tin từ người có chuyên môn

Việc thuế chuyển nhượng tăng từ 3% lên 15%, nếu được áp dụng theo phạm vi đang được công bố, có thể tạo ra chênh lệch ngân sách đáng kể.

Tuy nhiên, một thông báo chính sách và một đạo luật đã hoàn tất không phải là cùng một thứ.

EU Wealth hiện vẫn đang trao đổi cùng đối tác luật tại Hy Lạp về legal interpretation, đồng thời theo dõi các nguồn chính thức để xác nhận wording cuối cùng của legislation.

10. EU Wealth đang tiếp tục theo dõi những gì?

• Ngày hiệu lực chính thức của mức thuế mới;
• Wording cuối cùng của legislation;
• Phạm vi residential property chịu mức 15%;
• Cách áp dụng đối với Golden Visa;
• Golden Visa €250.000 và change of use;
• Transitional provisions cho giao dịch đang thực hiện;
• Mốc chính thức quyết định mức thuế;
• Các exemption hoặc special provisions nếu có.

Bài viết này sẽ được EU Wealth tiếp tục cập nhật khi Chính phủ Hy Lạp, Bộ Tài chính, AADE hoặc Quốc hội công bố legislation hay hướng dẫn thực thi mới.