Cách tính thế chấp vay mua BĐS
Chúng tôi sẽ giúp bạn cách tính số tiển vay thế chấp mua BĐS ở Đức nhằm có thể giúp bạn xác định số tiền bạn có thể vay và ước tính lãi suất hàng tháng của bạn. Hãy liên lạc với Thịnh Vượng Châu Âu bằng cách đăng ký thông tin bên dưới.
Chi phí vay thế chấp ở Đức
Sự kết hợp giữa tỷ lệ nợ thấp đối với các khoản thế chấp của Đức với tỷ lệ Euribor thấp trong lịch sử đã khiến tỷ lệ thế chấp của Đức nằm trong nhóm thấp nhất trên thế giới. Năm 2018, tỷ lệ thế chấp trung bình là 1,85%, theo dữ liệu từ Statista.
Phí đăng ký thế chấp thường là 1–2% tổng số tiền vay. Nếu tài sản được định giá trên 500.000 € thì người mua phải trả tiền cho việc thẩm định tài sản, thường có giá khoảng € 300– € 600.
Khi ký chứng thư, các khoản phí sẽ đến hạn:
- phí công chứng và phí đăng ký vào khoảng 1,5% giá trị tài sản được đánh giá,
- phí của đại lý bất động sản dao động từ 3-6% giá bán. Ở Đức, người mua thường trả phí đại lý bất động sản (hoặc chia cho người bán) – mặc dù điều này còn phải thương lượng.
Sau đó, người mua sẽ có tối đa bốn tuần để trả thuế chuyển nhượng bất động sản, dao động từ 3,5–6,5% giá trị bất động sản, tùy thuộc vào tiểu bang nơi bạn định mua.
Các khoản khấu trừ thuế cho các khoản thế chấp ở Đức
Lãi suất đối với các khoản thế chấp của Đức đối với tài sản do chủ sở hữu sử dụng không được khấu trừ thuế.
Tuy nhiên, nếu bạn cho thuê tài sản của mình ở Đức , các chi phí phát sinh để tạo ra thu nhập cho thuê có thể được bù đắp trên hóa đơn thuế của bạn. Các chi phí được phép bao gồm phí thế chấp, bảo trì, sửa chữa và cải tạo nhà có giá dưới 15% giá trị tài sản của bạn. Những cải tạo lớn về nhà được đánh thuế khác nhau.
Tiền lãi cho thuê ở Đức bị đánh thuế theo thuế suất thu nhập lũy tiến tiêu chuẩn Năm 2019, 9.169 € đầu tiên (€ 18.338 cho các cặp vợ chồng) được miễn thuế. Đối với thu nhập trên số tiền này, tỷ lệ bắt đầu ở mức 14%, tăng lên 42% đối với thu nhập trên 55.961 €.
Sau khi tính thuế thu nhập cho thuê, khoản phụ phí liên đới 5,5% sẽ được tính vào thuế thu được.
Ngoài ra, chủ sở hữu bất động sản nước ngoài sẽ phải chịu thuế tăng vốn nếu tài sản đó được giữ dưới 10 năm. Do đó, nếu bạn bán tài sản của mình sau chín năm và thu được 60.000 € với tư cách cá nhân, số tiền đó sẽ phải chịu mức thuế 42%. Tuy nhiên, nếu bạn nắm giữ tài sản của mình từ 10 năm trở lên, bất kỳ khoản thu nhập từ vốn nào không được tính là thu nhập chịu thuế.
Yêu cầu đối với thế chấp ở Đức
Đơn xin vay thế chấp ở Đức là đơn giản nhưng mức độ xem xét kỹ lưỡng về tài chính và các hồ sơ khác của người nộp đơn có thể khó khăn hơn.
Các tài liệu bạn sẽ cần cung cấp – được dịch sang tiếng Đức – bao gồm:
- Bảng câu hỏi về sự tự tiết lộ của Đức ( Selbstauskunft );
- giám định tài sản;
- bằng chứng về việc làm (2–12 tháng có bảng lương);
- cá nhân tự kinh doanh phải cung cấp thêm bằng chứng về thu nhập và giá trị ròng bao gồm bảng cân đối kế toán hai năm, đánh giá kinh doanh và kinh tế, và tờ khai thuế của năm trước;
- tờ khai thuế mới nhất;
- chứng từ về thu nhập cho thuê (nếu tài sản đã được cho thuê trước đó);
- bằng chứng về vốn chủ sở hữu khả dụng;
- trích lục từ Sổ đăng ký đất đai trong sáu tuần trước đó.
Ngoài ra, người mua nước ngoài sẽ cần cung cấp bản sao hộ chiếu của họ và trong một số trường hợp, giấy phép cư trú.
Cách đăng ký thế chấp tại Đức
Đăng ký vay thế chấp tại Đức cũng tương tự như các nước khác, điểm khác biệt chính là ngân hàng đó điều tra tình trạng tài chính của bạn kỹ lưỡng hơn. Một phần của quá trình thẩm định đó sẽ yêu cầu nhận được báo cáo Schufa – tương đương với báo cáo tín dụng.
Là người nước ngoài, bạn có thể không có hồ sơ Schufa, vì vậy bạn có thể cần phải xuất trình bằng chứng về mức độ tín nhiệm của mình từ cơ quan báo cáo tín dụng tại quốc gia của bạn.
Các ngân hàng được liệt kê dưới đây luôn chào đón người mua bất động sản nước ngoài và trong một số trường hợp, có thể cung cấp dịch vụ dịch thuật. Ngoài ra còn có nhiều ngân hàng Đức để bạn lựa chọn, và một số chuyên về các khoản thế chấp cho người nước ngoài.
Một số ngân hàng chính của Đức bao gồm:
- Commerzbank : ngân hàng thương mại quốc tế hàng đầu với thị trường cốt lõi là Đức;
- Deutsche Bank : một trong những ngân hàng lớn nhất và uy tín nhất ở Đức;
- Postbank : một trong những ngân hàng lớn nhất của Đức chuyên về khách hàng cá nhân;
- Sparda-Bank : ngân hàng bán lẻ lớn nằm trong hệ thống Ngân hàng Hợp tác.
Người nước ngoài cũng có thể tham khảo ý kiến của một nhà môi giới thế chấp của Đức, người sẽ thay mặt bạn so sánh tỷ giá của nhiều người cho vay. Trong trường hợp này Thịnh Vượng Châu Âu sẽ kết nối bạn với các nhà môi giới thế chấp tại Đức.
Các loại thế chấp của Đức
Một khoản thế chấp phổ biến của Đức là khoản vay có lãi suất cố định. Người đi vay được phép đặt ra các điều khoản về tỷ lệ hoàn trả nguyên tắc (thường từ 1% đến 10% của số tiền nguyên tắc trong thời hạn của khoản vay) và liệu có thực hiện thêm các khoản thanh toán nguyên tắc không (tối đa 10% số tiền còn nợ).
Vào cuối thời hạn khoản vay, mọi khoản nợ còn lại đều phải được thanh toán đầy đủ bằng tiền mặt hoặc tài trợ thêm.
Khoản vay chỉ trả lãi
Các khoản thế chấp chỉ trả lãi được các nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản cho thuê hoặc mua để cho thuê ưa chuộng. Trong thời hạn vay, chỉ trả phần lãi vay; nguyên tắc là đến hạn thanh toán đầy đủ khi kết thúc thời hạn cho vay.
Cư dân Đức có thể khấu trừ các khoản trả lãi từ thuế thu nhập hàng năm của họ.
Các khoản vay của Hiệp hội Xây dựng
Các khoản thế chấp của Building Society là sự kết hợp giữa các khoản vay có lãi suất cố định và chỉ tính lãi. Trong suốt thời hạn cho vay, ngoài việc trả lãi tiền vay, người đi vay trả theo hướng thanh toán số dư nguyên tắc khi đến thời hạn vay.
Các khoản vay lãi suất thay đổi
Các khoản vay có lãi suất thay đổi được liên kết với Euribor và được điều chỉnh ba tháng một lần. Các khoản thanh toán nguyên tắc bổ sung có thể được thực hiện hàng quý khi lãi suất của khoản vay được điều chỉnh.
Nếu người đi vay tin rằng lãi suất sẽ tăng lên trên một mức nhất định, khoản vay lãi suất thay đổi có thể được chuyển đổi thành khoản vay lãi suất cố định.
Bảo lãnh thế chấp của Đức
Một đặc thù của ngành công nghiệp vay thế chấp của Đức là thiếu các khoản đảm bảo thế chấp. Điều này làm cho việc vay thế chấp ở Đức trở nên vô cùng khó khăn trong một số tình huống nhất định, ví dụ:
- nếu tín dụng của bạn là dưới chuẩn;
- nếu bạn có ít hơn năm năm cho đến khi nghỉ hưu;
- nếu bạn không có sẵn tiền mặt để trang trải các khoản thanh toán trước và chi phí đóng;
- nếu thu nhập hiện tại và trước đây của bạn không thể được xác minh là cao hơn ngưỡng của ngân hàng.
Thay vào đó, các cá nhân có thể mua bảo hiểm vỡ nợ thế chấp tư nhân từ ngân hàng của họ hoặc một công ty bảo hiểm tư nhân.
Các đặc thù khác của các khoản thế chấp ở Đức
Chính phủ Đức cung cấp các khoản trợ cấp đặc biệt cho các cá nhân sinh sống và đóng thuế tại Đức.
Quan trọng nhất là Chương trình Hưu trí Riester (dành cho bất kỳ ai được bảo hiểm hợp pháp bởi chương trình lương hưu theo luật định của Đức) và Chương trình Sở hữu Nhà của Ngân hàng Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Chương trình lương hưu cung cấp các khoản trợ cấp lương hưu nhất định – thanh toán một số chi phí thế chấp hoặc cung cấp các ưu đãi thuế cho việc mua bất động sản đã qua sử dụng.
Các Chương trình KfW có thể cung cấp các khoản vay lên đến € 50.000 cho những mua mới xây dựng gia đình hoặc tài sản hiện có. Chương trình có thể được sử dụng cùng với các sản phẩm của ngân hàng thế chấp và thường đi kèm với mức lãi suất thấp hơn so với thế chấp của ngân hàng.
Đầu Tư Thịnh Vượng Châu Âu đang triển khai và cung cấp chương trình tư vấn đầu tư & định cư Đức, bạn hãy gọi đến số điện thoại 0938990907 để được tư vấn và cung cấp thông tin cụ thể. Hoặc đăng ký thông tin tư vấn theo form bên dưới.
