Mơ về một cuộc sống tuyệt vời trong một biệt thự ở Costa del Sol hay một căn hộ sang trọng ở Ramblas của Barcelona? Hướng dẫn mua bất động sản ở Tây Ban Nha của chúng tôi giải thích cách biến những giấc mơ đó thành hiện thực, từ các yêu cầu pháp lý đến những cạm bẫy cần tránh.
Thị trường bất động sản Tây Ban Nha có nhiều điều kỳ quặc, và bạn phải trả tiền để thực hiện tìm hiểu trước khi mua nhà ở Tây Ban Nha. Biết những gì sẽ xảy ra khi mua bất động sản ở Tây Ban Nha có thể giúp tránh bất kỳ cạm bẫy khi chuẩn bị cuộc sống của bạn ở nước ngoài. Các yếu tố cần lưu ý khi mua bất động sản Tây Ban Nha bao gồm lừa đảo tài sản, thuế thu nhập cao và biến động trên thị trường bất động sản Tây Ban Nha.
Thị trường bất động sản Tây Ban Nha
Tây Ban Nha đã trải qua cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và sự sụp đổ của thị trường bất động sản sau đó. Giá nhà giảm tới 30%. Gần một thập kỷ trôi qua, có những dấu hiệu cho thấy sự phục hồi cuối cùng cũng đang được tiến hành, với các chỉ số cho thấy mức tăng giá hàng năm tại các thành phố và khu nghỉ dưỡng lớn và mức tăng tổng thể trên toàn quốc là 4% trong năm 2017.
Số lượng giao dịch cũng đang tăng lên, với dữ liệu từ Viện Thống kê Quốc gia cho thấy doanh số bán đã tăng 16% trong năm 2017.
Mức độ sở hữu nhà cao ở Tây Ban Nha, với khoảng 80% cư dân sở hữu nhà riêng và nhiều người làm như vậy hoàn toàn mà không cần thế chấp .
Bạn nên thuê hay mua ở Tây Ban Nha?
Cơ hội cho thuê có thể bị hạn chế ở một số vùng của Tây Ban Nha. Một cơ quan bất động sản tuyên bố rằng giá thuê nhà ở các thành phố của Tây Ban Nha tăng tới 15% trong một năm. Điều này một phần là do sự phổ biến của các kỳ nghỉ ngắn hạn.
Giờ đây, một số nhà chức trách ở Tây Ban Nha đang tìm cách kiềm chế xu hướng này, với việc Madrid đưa ra các quy định mới vào năm 2019 để điều chỉnh lĩnh vực nghỉ lễ.
Đối với những người mua hoặc bán ở Tây Ban Nha, chi phí giao dịch ở mức vừa phải, khoảng 10-15% giá trị tài sản.
Đối với những người xem xét thời gian lưu trú ngắn hơn, thuê nhà có thể là một lựa chọn phù hợp hơn nếu bạn tính đến mức thuế thu nhập vốn cao của Tây Ban Nha, điều này có thể bù đắp bất kỳ lợi ích nào của việc mua nhà trong ngắn hạn.
Bạn có thể tìm thêm thông tin về bất động sản cho thuê trong hướng dẫn thuê nhà ở Tây Ban Nha của chúng tôi ở các bài tiếp theo.
Người nước ngoài có thể sở hữu tài sản ở Tây Ban Nha không?
Có. Không có hạn chế đối với việc mua bất động sản ở Tây Ban Nha, cho dù đó là thương mại, nhà ở hay đất đai. Trên thực tế, Tây Ban Nha khuyến khích đầu tư của người nước ngoài, cả cư trú và không cư trú.
Bạn sẽ yêu cầu được yêu cầu chứng minh tài chính với hộ chiếu của bạn. Điều này thường xảy ra vào ngày đối với công dân Tây Ban Nha hoặc EU nhưng có thể mất vài tuần đối với những người khác ngoài EU.
Mua bất động sản, xin visa
Tây Ban Nha hiện đang cung cấp chương trình thị thực vàng cho chủ sở hữu bất động sản.
Đây là một dạng thị thực của nhà đầu tư. Nếu bạn đầu tư hơn 500.000 € vào bất động sản Tây Ban Nha, mua một hoặc nhiều bất động sản, thì thông thường, bạn sẽ tự động đủ điều kiện để được cấp thị thực cư trú . Đây không phải là giấy phép lao động, nhưng nó sẽ cho phép bạn sống tại Tây Ban Nha. Nó chủ yếu dành cho người về hưu và người mua nhà nghỉ dưỡng.
Mua nhà ở Tây Ban Nha: Tìm bất động sản ở đâu
Vì người nước ngoài dễ dàng mua bất động sản ở Tây Ban Nha, có các trang web và đại lý bất động sản cung cấp mọi ngôn ngữ.
Nhiều trang web bất động sản của Anh cũng liệt kê các bất động sản ở Tây Ban Nha, với một số cổng thông tin trực tuyến liệt kê hàng nghìn lựa chọn. Tuy nhiên, những điều này chủ yếu tập trung vào nhà nghỉ mát, vì vậy bạn có thể thích sử dụng trang web tiếng Tây Ban Nha, chẳng hạn như những trang được liệt kê bên dưới.
Vì bạn không cần phải là cư dân để mua bất động sản, bạn có thể mua nhà trước khi đến và chuyển đến trực tiếp. Tuy nhiên, điều này đương nhiên đi kèm với một số rủi ro nhất định và chúng tôi đặc biệt khuyên bạn nên xem tài sản bạn đang cân nhắc và không cắt ngắn quá trình này, ngay cả khi điều này có nghĩa là bạn phải dành một vài tuần trong khách sạn khi đến nơi.
Cổng thông tin BĐS trực tuyến
- thinkSPAIN
- Servihabitat
- Ideista.com
- Kyero
- venta de pisos (chỉ tiếng Tây Ban Nha)
Ưu điểm và nhược điểm của việc sử dụng đại lý bất động sản
Vì các đại lý bất động sản thường được trả bởi người bán, nên có một lợi thế lớn khi sử dụng chúng cho người mua.
Các đại lý bất động sản cung cấp nhiều thông tin về khu vực, nói được hai thứ tiếng và thường giao dịch với những người mua ở nước ngoài. Tuy nhiên, quy định tương đối thấp và các đại lý bất động sản vô đạo đức vẫn tồn tại, vì vậy hãy cảnh giác với bất kỳ ai yêu cầu thanh toán trước hoặc đề nghị cắt giảm.
Luôn nhớ rằng bạn có thể chọn công chứng viên, nhà cung cấp thế chấp, v.v. – bạn không cần phải sử dụng dịch vụ do đại lý bất động sản đề xuất.
Tài sản bất hợp pháp
Từ lâu, Tây Ban Nha đã phổ biến với những người mua ở nước ngoài tìm kiếm nhà nghỉ.
Đôi khi, số lượng lớn người mua nước ngoài thiếu kinh nghiệm đã tạo cơ hội cho các chủ đầu tư và đại lý bất động sản vô đạo đức bán các bất động sản không hợp pháp.
Trong một số trường hợp, việc cấp phép quy hoạch đã không được cấp phép trước khi xây dựng, và tài sản cuối cùng bị chính quyền địa phương phá bỏ. Trong những trường hợp khác, chất lượng của tài sản không được nâng cao hoặc không như đã nêu, dẫn đến việc sửa chữa tốn kém.
Văn phòng Ngoại giao Anh đã phát đi thông báo cảnh báo người mua nước ngoài cẩn trọng và không chấp nhận rủi ro không đáng có. Họ khuyên bạn nên kiểm tra tối thiểu:
- Thông tin đăng nhập của bất kỳ luật sư hoặc đại lý di sản nào được sử dụng;
- cơ quan đăng ký đất đai ( Registro de la Propriedad );
- rằng sự cho phép lập kế hoạch thích hợp đã được xin phép;
- rằng không có các khoản nợ tồn đọng gắn liền với tài sản, chẳng hạn như một khoản thế chấp;
- rằng thuộc tính được mô tả và cấu trúc ổn định (một người khảo sát hoặc một kiến trúc sư có thể làm điều này).
Hầu hết các thông tin này có thể được cung cấp bởi cơ quan đăng ký đất đai và được truy cập bằng cách gửi yêu cầu qua email, điện thoại, fax hoặc gặp trực tiếp. Bạn có thể tìm thấy văn phòng đăng ký đất đai thích hợp bằng cách truy cập trang web quốc gia: www.registradores.org (chỉ bằng tiếng Tây Ban Nha).
Mua đứt gói hoặc một ngôi nhà mới xây
Các vụ lừa đảo tài sản tồi tệ nhất ở Tây Ban Nha, cũng như các nơi khác, liên quan đến các tài sản chưa hoàn thiện hoặc chưa xây dựng.
Mặc dù rất hiếm khi có mục đích xấu, nhưng bạn nên thận trọng khi mua một tài sản chưa tồn tại. Tối thiểu bạn nên:
- Kiểm tra công ty tồn tại; kiểm tra trực tuyến tại www.registradores.org (chỉ bằng tiếng Tây Ban Nha).
- Đảm bảo rằng dự án đã được đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai.
- Kiểm tra xem giấy phép lập kế hoạch đã được cấp bằng cách hỏi tại tòa thị chính địa phương.
- Không ký hợp đồng mà bạn không hiểu.
- Tham gia một bên độc lập cho bất kỳ bản dịch nào.
- Yêu cầu bằng chứng rằng bất kỳ khoản tiền nào đã trả (ví dụ: tiền đặt cọc) đang được giữ hoặc chi tiêu một cách thích hợp.
- Lấy bằng chứng rằng bạn sẽ được hoàn lại tiền nếu tài sản không được xây dựng.
Là một người không cư trú, bạn cũng có thể mua đất và xây dựng tài sản cho mình. Trong trường hợp này, tư vấn pháp lý tốt thậm chí còn quan trọng hơn vì bạn sẽ cần đảm bảo rằng hợp đồng với các nhà xây dựng là phù hợp và kín nước.
Chuyển nợ bằng tài sản
Ở Tây Ban Nha, mọi khoản thế chấp hoặc nợ gắn liền với tài sản được chuyển cho chủ sở hữu mới khi tài sản được bán. Do đó, điều cực kỳ quan trọng là đảm bảo rằng không có khoản nợ nào gắn liền với tài sản khi nó được bán, hoặc nếu có, chúng sẽ được bao gồm trong các điều khoản của hợp đồng. Các khoản nợ có thể bao gồm:
- Một thế chấp ;
- các khoản thanh toán do các hiệp hội của người thuê nhà;
- thuế tài sản ( impuesto sobre bienes inmuebles ).
Mua bất động sản ở Tây Ban Nha
Quy trình mua bất động sản ở Tây Ban Nha thường diễn ra như sau. Đầu tiên, người mua đưa ra đề nghị, thường thông qua đại lý bất động sản của người bán. Nếu điều này được chấp nhận, thì người mua và người bán ký một hợp đồng sơ bộ ( contrato privado de compravento ) và người mua trả một khoản tiền đặt cọc, thường là 10% giá mua.
Sau đó, người mua sắp xếp bất kỳ khoản thế chấp nào mà họ yêu cầu, mặc dù lẽ ra họ đã thảo luận về nhu cầu của mình với nhà cung cấp thế chấp. Hợp đồng mua bán ( escritura de compravento ) thường được ký trước mặt công chứng viên, lúc này giá bán đầy đủ, thuế và các chi phí khác sẽ đến hạn.
Yêu cầu pháp lý
Các dịch vụ của một công chứng viên không cần thiết về mặt pháp lý để hoàn tất việc mua bán. Nhưng nó được khuyến khích và yêu cầu bởi nhiều người thế chấp.
Người bán phải chịu trách nhiệm về những khiếm khuyết tiềm ẩn trong tài sản, ngay cả khi họ không biết về chúng. Tuy nhiên, trong thực tế, việc sửa chữa những khiếm khuyết như vậy có thể khó khăn và tốn kém.
Việc thanh toán các chi phí và thuế liên quan đến việc mua nhà có thể do người mua hoặc đại lý của họ hoàn thành. Tuy nhiên, trách nhiệm của người mua là đảm bảo nộp thuế.
Người mua cũng có trách nhiệm đăng ký tài sản. Công chứng viên có thể cung cấp dịch vụ này với một khoản phí, và / hoặc có thể thông báo cho cơ quan đăng ký rằng việc mua bán đã diễn ra mà không cần hoàn thành việc đăng ký đầy đủ.
Tài trợ mua: tiền gửi và thế chấp
Sau sự sụp đổ năm 2008, các ngân hàng Tây Ban Nha đã được cải tổ với sự tham gia đáng kể của IMF. Điều này làm giảm số lượng các công ty cho vay đang hoạt động, và tăng đáng kể các quy định và giám sát của ngành. Do đó, nhiều ngân hàng bắt đầu cho vay ít hơn và lãi suất và điều khoản thế chấp trở nên kém ưu đãi hơn.
Những người cho vay thế chấp sẽ không hoàn tất hợp đồng thế chấp cho đến khi bạn sở hữu một tài sản. Vì lý do này, điều quan trọng là phải bao gồm một điều khoản trong hợp đồng cho phép bạn thoát khỏi thỏa thuận nếu bạn không thể mua một khoản thế chấp .
Phí và lệ phí
Người mua thường trả phí. Chúng khác nhau giữa các vùng. Nhiều người có thể thương lượng – không có phí cố định cho luật sư hoặc đại lý di sản. Chi phí do người mua thanh toán bao gồm:
- Thuế chuyển nhượng bất động sản 6–10% (bất động sản hiện hữu) / VAT (hoặc IVA) lên đến 24% (bất động sản mới);
- Chi phí công chứng, thuế chứng thư quyền sở hữu và lệ phí trước bạ đất 1–2,5%;
- Phí pháp lý 1–2% (bao gồm VAT).
Người bán thường trả phí cho đại lý di sản. Đây thường là chi phí duy nhất của họ. Các đại lý bất động sản thường tính một tỷ lệ phần trăm, thường là khoảng 3% giá bán cuối cùng.
Thuế thu nhập vốn
Thuế lợi tức vốn được trả trên lợi nhuận bán nhà của bạn, tức là chênh lệch giữa giá mua niêm yết và giá bán niêm yết, và mức ở Tây Ban Nha hiện dao động trong khoảng 19% đến 23%.
- 6.000 € đầu tiên – 19%
- € 6.000 – € 50.000 – 21%
- 50.000 € + – 23%
Vì vậy, nếu bạn trả € 200.000 cho một bất động sản và bán nó với giá € 350.000, bạn sẽ phải trả thuế thu nhập vốn đối với € 150.000. Do hệ thống phân cấp, điều này sẽ thêm tới € 33.260 €.
Bạn có thể yêu cầu giảm thuế thu nhập vốn để tính đến lạm phát; hoặc nếu bạn đang mua một tài sản khác ở Tây Ban Nha; hoặc nếu bạn trên 65 tuổi và đã sống trong khu nhà làm nơi cư trú chính của bạn hơn ba năm.
Mặt khác, không giống như ở các quốc gia khác, thuế lợi tức vốn áp dụng bất kể bạn đã sống trong tài sản đó bao lâu. Tình trạng cư trú của bạn cũng không ảnh hưởng đến việc áp dụng thuế thu nhập vốn, vì thuế thu nhập vốn phải được trả ở Tây Ban Nha đối với tài sản sở hữu ở Tây Ban Nha ngay cả khi bạn không còn là cư dân.
Chọn một luật sư đáng tin cậy
Bất kỳ luật sư nào hành nghề ở Tây Ban Nha đều phải đăng ký với hiệp hội luật sư địa phương ( Colegio de Abogados ).
Họ sẽ có một số đăng ký mà bạn có thể yêu cầu và sau đó xác minh với hiệp hội luật sư. Đương nhiên, đăng ký không đảm bảo tính trung thực hoặc năng lực, nhưng đó là một tiêu chuẩn tối thiểu tốt để bạn cần phải tuân theo.
Bạn có thể tìm thấy danh sách tất cả các hiệp hội luật sư tại trang web quốc gia dành cho luật sư Tây Ban Nha, Abogacía Española .
Tìm người dịch
Nhiều chính phủ cung cấp danh sách luật sư và dịch giả nói cả tiếng Tây Ban Nha và một ngôn ngữ khác. Các danh sách các luật sư nói tiếng Anh và phiên dịch Đại sứ quán Anh là một nguồn tài nguyên hữu ích.
Đầu Tư Thịnh Vượng Châu Âu đang triển khai và cung cấp chương trình tư vấn đầu tư & định cư Đức và Tây Ban Nha, bạn hãy gọi đến số điện thoại 0938990907 để được tư vấn và cung cấp thông tin cụ thể. Hoặc đăng ký thông tin tư vấn theo form bên dưới.
