Mơ ước được định cư trong một trang trại vùng Bavaria hoặc một cư ngụ trong studio đã được tân trang lại ở Berlin hay một nhà vườn tại Saarbruecken? Hướng dẫn mua nhà ở Đức của chúng tôi giải thích cách biến những giấc mơ đó thành hiện thực, từ các yêu cầu pháp lý đến phí và nơi tìm kiếm ngôi nhà mới ở Đức của bạn.
Từ việc tìm nhà ở Đức đến khi ký hợp đồng, Thịnh Vượng Châu Âu , một công ty tư vấn cho người nước ngoài về các chương trình Đầu Tư và Định Cư Đức, sẽ đưa bạn qua quá trình mua bất động sản ở Đức.
Trong khi hầu hết các quốc gia ủng hộ mạnh mẽ việc thuê hoặc mua nhà của bạn, các lựa chọn được cân bằng ở Đức, với chỉ dưới một nửa dân số sở hữu nhà riêng, tỷ lệ thấp thứ hai ở châu Âu sau Thụy Sĩ.
Bạn nên thuê hay mua ở Đức?
Thị trường bất động sản Đức
Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính, giá nhà ở Đức đã tăng lên đáng kể, và hiện đã đến mức một số nhà bình luận đã cảnh báo về khả năng bong bóng xuất hiện ở các thành phố lớn. Ví dụ, công ty tư vấn bất động sản Knight Frank tuyên bố rằng giá cả ở Berlin đã tăng 1/5 (20,5%) trong năm 2017, khiến nó trở thành thị trường thành phố có tốc độ di chuyển nhanh nhất trên thế giới.
Vẫn còn phải xem những mức tăng này bền vững như thế nào – dữ liệu được công bố vào đầu năm 2018 của Bundesbank cho thấy bất động sản ở các thị trấn và thành phố có thể bị định giá cao hơn 15-20%.
Điều này không có nghĩa là bạn không nên mua nhà, vì một số nơi vẫn có giá cả phải chăng. Dữ liệu được công bố bởi tổ chức tiêu dùng Đức Stiftung Warentest vào năm 2017 cho thấy những người mua ở Magdeburg và Cottbus có thể mua một ngôi nhà gia đình rộng 130m2 với giá 200.000 euro, nhưng với số tiền tương đương, họ sẽ có được một căn hộ hai phòng nhỏ ở Cologne hoặc Dusseldorf , và chỉ có một căn hộ nhỏ ở Munich. Tại Pirmasens bang Rheinland Pfalz bạn có thể sở hữu căn hộ 70m2 với giá từ 109,000 euro.
Giá nhà ở các thành phố của Đức
Các số liệu dưới đây từ Hướng dẫn Bất động sản Toàn cầu cho biết giá nhà trên mỗi mét vuông ở mỗi thành phố (dựa trên dữ liệu từ quý 3 năm 2017).
- Munich: 5,839 € (căn hộ), 4,233 € (nhà gia đình)
- Hamburg: € 3,669 (căn hộ), € 2,529 (nhà gia đình)
- Berlin: € 3,593 (căn hộ), € 2,321 (nhà gia đình)
- Frankfurt: € 3,167 (căn hộ), € 2,500 (nhà gia đình)
- Cologne: 2,671 € (căn hộ), 2,240 € (nhà gia đình)
- Hanover: € 2,257 (căn hộ), € 2,007 (nhà gia đình)
Một trong những yếu tố đằng sau sự tăng giá này là sự mất cân bằng giữa cung và cầu, với một số chuyên gia cho rằng mặc dù 280.000 ngôi nhà mới được xây dựng ở Đức mỗi năm, con số này vẫn chưa đủ cao.
Bất động sản của Đức được coi là khoản đầu tư ổn định, đáng tin cậy của cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, mặc dù lợi suất có thể thấp ở một số khu vực.
Ngoài ra, một số khoản giảm thuế dành cho các nhà đầu tư hiện đã được xóa bỏ. Ngoài ra, thuế tăng vốn ( abgeltungsteuer ) 25% (cộng với phí liên đới) áp dụng cho bất kỳ tài sản nào được sở hữu dưới 10 năm, có nghĩa là đối với nhiều người nước ngoài, việc mua bất động sản ở Đức chỉ hấp dẫn khi ở lại lâu hơn. Chi phí giao dịch cũng có thể dao động từ 7–12% đối với người mua (khoảng 2-4% đối với người bán) so với giá mua.
Cho thuê ở Đức
Thuê nhà ở Đức rất phổ biến, với hơn một nửa số người Đức sống ở nhà thuê. Điều này là phổ biến nhất ở các thành phố lớn, với Berlin có tỷ lệ sở hữu nhà thấp đáng kể, chỉ 15%.
Theo dữ liệu từ ngân hàng Bundesbank, giá thuê đã tăng 7,2% ở Đức trong năm 2017. Dữ liệu từ Global Property Guide cho thấy giá thuê và sản lượng trung bình trên một căn hộ 120m2 ở ba thành phố lớn:
- Munich: 2.250 € một tháng, lợi nhuận 2,9%
- Berlin: 1.500 euro một tháng, lợi nhuận 3%
- Frankfurt: € 1.500 một tháng, năng suất 3,7%
Người nước ngoài có được phép mua tài sản ở Đức không?
Không có hạn chế nào đối với người nước ngoài mua tài sản ở Đức. Bạn có thể mua tài sản ở Đức ngay cả khi bạn không phải là cư dân và không phải là công dân EU.
Cách tìm bất động sản ở Đức
Tài sản có thể được bán cho cá nhân hoặc thông qua một đại lý bất động sản ( Immobilienmakler ). Trong cả hai trường hợp, người mua thường phải tìm một bất động sản mà họ quan tâm và sau đó tiếp cận chủ sở hữu hoặc đại lý của họ.
Điều này cũng có nghĩa là các đại lý bất động sản thường được trả bởi người bán, nhưng điều này không phải luôn luôn như vậy. Vì phí của đại lý thường là 3–7% giá mua, điều quan trọng là phải kiểm tra xem ai đang trả tiền cho họ. Bạn có thể tìm thấy một đại lý bất động sản thông qua tổ chức IVD .
Như ở hầu hết các quốc gia châu Âu, bạn có thể tìm thấy quảng cáo trên báo hoặc tìm kiếm nhà trên các trang web công ty bất động sản hoặc cổng thông tin bất động sản trực tuyến. Bất động sản rao bán có thể có một bảng hiệu trên cửa sổ hoặc bảng thông báo trong vườn quảng cáo tình trạng của chúng, nhưng điều này tương đối hiếm ở Đức, vì vậy đừng tính đến việc phát hiện mọi ngôi nhà được rao bán, ngay cả trên con phố bạn đi bộ hàng ngày.
Cổng thông tin tài sản trực tuyến
- immobilienscout24 (chỉ tiếng Đức)
- Immowelt.de (chỉ tiếng Đức)
- immobilo (chỉ tiếng Đức)
Chọn Bất Động Sản
Người Đức thường mong đợi mua một bất động sản và sống ở đó trong một thời gian dài hoặc suốt đời, vì vậy, điều quan trọng là phải dành thời gian khi đưa ra quyết định của bạn và không vội vàng. Ở những khu vực hấp dẫn hoặc cạnh tranh, doanh thu có thể thấp, vì vậy trong một thế giới lý tưởng bạn nên dành cho mình một năm hoặc hơn để tìm và mua bất động sản hoàn hảo của Đức.
Nhà ở Đức phải đáp ứng các yêu cầu pháp lý tối thiểu nhất định liên quan đến mái nhà, cửa sổ, hệ thống sưởi và các tiện ích khác. Bạn nên được cung cấp một số thông tin về điều này trước khi mua, nhưng không có gì đảm bảo bạn sẽ nhận được hình ảnh đầy đủ. Với suy nghĩ này, bạn nên trả tiền cho một cuộc khảo sát toàn bộ về cấu trúc, sẽ phác thảo mọi vấn đề với ngôi nhà. Bạn có thể thuê một kiến trúc sư hoặc một nhà khảo sát ( amtlich vereidigter sachverständiger ) để thực hiện một cuộc khảo sát.
Ước tính vay thế chấp
Cách tính vay thế chấp trực tuyến cho Đức có thể giúp bạn xác định số tiền bạn có thể vay và ước tính lãi suất hàng tháng của bạn:
- Cách tính thế chấp của Hypofriend
- Cách tính thế chấp thông minh của LoanLink của Đức
Mua Bất Động sản ở Đức
Dự kiến sẽ dành một khoảng thời gian đáng kể để săn nhà, nhưng khi bạn đã tìm được bất động sản, có thể chỉ mất hơn một tháng để hoàn thành thương vụ. Các bước thường như sau:
- Điều tra các khoản thế chấp và nhận đề nghị về nguyên tắc.
- Tìm một tài sản phù hợp.
- Thực hiện một đề nghị.
- Công chứng viên ( notar ) sẽ lập hợp đồng mua bán.
- Tất toán khoản thế chấp.
- Ký hợp đồng.
- Công chứng mua bán.
- Bốn tuần sau, bạn phải trả thuế bán tài sản.
Đăng ký mua bất động sản ở Đức
Điều quan trọng cần lưu ý là ký hợp đồng không đủ để chuyển nhượng tài sản. Tài sản cũng phải được đăng ký, một quá trình mà công chứng viên của bạn nên thực hiện. Tại thời điểm này, chính phủ sẽ kiểm tra xem không có vấn đề gì tồn đọng liên quan đến việc mua bán.
Công chứng viên đã kiểm tra nên hiếm khi có vấn đề gì xảy ra, nhưng nếu có vấn đề gì thì việc chuyển nhượng tài sản sẽ không được hoàn tất cho đến khi các nút thắt được tháo gỡ. Vì lý do này, nhiều người chọn sử dụng công chứng như một ủy thác. Trong trường hợp này, tiền được chuyển vào tài khoản của công chứng viên ( notaranderkonto ) trước khi được chuyển cho người bán.
Chỉ định một công chứng viên ở Đức
Về mặt pháp lý, bạn bắt buộc phải sử dụng công chứng viên (công chứng ) để hoàn tất việc bán tài sản. Công chứng viên sẽ hoạt động như một người trung gian hoặc trọng tài, và phải công bằng.
Công chứng viên của bạn sẽ kiểm tra hồ sơ để đảm bảo rằng không có lý do gì khiến việc mua bán không thể tiến hành, mặc dù điều quan trọng cần nhớ là họ sẽ không kiểm tra tài sản hoặc yêu cầu thông tin về tình trạng của nó từ người bán. Công việc của công chứng viên là đảm bảo rằng tất cả các thủ tục giấy tờ được hoàn thành chính xác và chứng thư mua bán sẽ được chứng kiến trước sự chứng kiến của họ.
Bạn có cơ hội chọn công chứng viên của riêng mình, và nếu bạn có thể tìm được một người nói được ngôn ngữ của bạn, hãy làm như vậy.
Tiền gửi và thế chấp ở Đức
Bạn nên đặt cọc một khoản đáng kể khi mua nhà ở Đức. Một khoản tiền gửi tối thiểu là 20% là tiêu chuẩn, và trong một số trường hợp, người nước ngoài đã được yêu cầu đặt cọc 30 – 40% vì họ được coi là rủi ro cao hơn. Khi đăng ký thế chấp, bạn cũng có thể được yêu cầu cung cấp bằng chứng về việc tiết kiệm thường xuyên trong vài năm qua.
Một khoản thế chấp (Hypothek) được hầu hết các ngân hàng cung cấp. Các ngân hàng lớn và ngân hàng quốc gia thường có một nhân viên tư vấn về thế chấp trong đội ngũ nhân viên của họ, người sẽ có thể thảo luận về nhu cầu của bạn với bạn. Một số cố vấn thậm chí còn nói được tiếng Anh. Tốt nhất là bạn nên biết số tiền bạn có thể vay bằng cách tính thế chấp trực tuyến trước cuộc hẹn, hoặc thuê dịch vụ của một cố vấn thế chấp thân thiện với người nước ngoài
Hầu hết các ngân hàng Đức đều có một phần trực tuyến nơi bạn có thể làm thủ tục giấy tờ để đăng ký thế chấp trong thời gian của riêng bạn. Sau đó, họ sẽ theo dõi điều này bằng một cuộc gọi điện thoại và một cuộc gặp trực tiếp trước khi đồng ý một khoản thế chấp về nguyên tắc, mà bạn có thể sử dụng để đưa ra lời đề nghị mua một tài sản.
Các khoản thế chấp thường kéo dài trong khoảng thời gian 25 hoặc 30 năm, với lãi suất cố định trong năm năm đầu tiên hoặc lâu hơn. Có sẵn các mức lãi suất thay đổi và thời hạn cho vay khác, nhưng Đức không có một số hình thức thế chấp rủi ro hơn đã có sẵn ở Mỹ và Anh. Ví dụ, bạn sẽ không tìm thấy một khoản thế chấp chỉ có lãi suất cho toàn bộ giá trị của một tài sản.
Như một lợi ích, một phần lãi thế chấp của bạn có thể được khấu trừ thuế tùy thuộc vào tình hình của bạn. Tuy nhiên, lợi ích này không có khả năng bù đắp thuế thu nhập vốn được đề cập ở trên, do đó thường chỉ là một lợi thế cho những người ở lại trong một thời gian dài.
Chi phí mua nhà ở Đức
Khi mua bất động sản ở Đức, bạn có thể phải trả hầu hết các chi phí. Thông thường, người bán sẽ thanh toán cho đại lý bất động sản, nhưng nếu bạn đã sử dụng đại lý của người mua hoặc đại lý chia nhỏ phí của họ, bạn có thể vẫn phải trả một khoản nào đó.
Tổng chi phí cho người mua để mua một bất động sản thường vào khoảng 10% giá mua. Điều này bao gồm:
- Thuế chuyển nhượng bất động sản ( grunderwerbssteue ) 3,5–6,5%;
- Phí công chứng 1,2–1,5%;
- Phí trước bạ 0,8–1,2%;
- Phí đại lý bất động sản, nếu được chia sẻ, là 1,5–3%, cộng với thuế VAT là 19%.
Thuế chuyển nhượng bất động sản / thuế chuyển nhượng bất động sản:
Khi bạn mua nhà ở Đức, bạn sẽ phải trả thuế chuyển nhượng ( Grunderwebsteur ). Mức này được tính từ 3,5% giá mua, nhưng cao hơn ở một số khu vực. Hiện tại, giá được quy định như sau cho từng khu vực:
- 3,5% – Bavaria, Sachsen
- 4,5% – Hamburg
- 5% – Baden-Wurttemberg, Brandenburg, Hesse, Mecklenburg-Pomerania, North Rhine-Westphalia, Rhineland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thuringia
- 5,5% – Saarland
- 6% – Berlin
- 6,5% – Schleswig-Holstein
Hợp đồng ở Đức
Hợp đồng bằng tiếng Đức và được ký với sự chứng kiến của công chứng viên. Bạn nên đảm bảo rằng bạn đã hiểu đầy đủ về hợp đồng trước khi ký và mang theo một phiên dịch viên nếu cần. Bạn có quyền có người phiên dịch đi cùng, nhưng bạn sẽ phải tự cung cấp (và trả tiền) cho họ. Ở một số khu vực, bạn có thể tìm thấy một công chứng viên nói được hai thứ tiếng.
Vì bạn sẽ thu xếp tài chính cho bất động sản đồng thời với việc thu xếp việc bán, điều quan trọng là phải bao gồm điều khoản rút lui trong hợp đồng mua bán giúp bạn có lối thoát nếu bạn không thể thu xếp thế chấp.
Bán tài sản ở Đức
Điều quan trọng là phải xem xét cách bạn sẽ xử lý tài sản của mình như thế nào, đặc biệt nếu bạn biết trước một sự chuyển chỗ ở đột ngột. Vì hầu hết các chi phí của giao dịch do người mua thanh toán nên việc bán bất động sản ở Đức tương đối rẻ.
Tuy nhiên, một khi tài sản được bán, bạn sẽ phải trả thuế lợi tức vốn là 25% nếu bạn đã sở hữu tài sản dưới 10 năm.
Ngoài ra, các bất động sản có thể di chuyển chậm, trừ khi bạn đã cố gắng chọn một khu vực đặc biệt phổ biến và điều này có thể buộc một số vốn đáng kể của bạn. Thị trường cho thuê đang phát triển mạnh mẽ và bạn được phép sở hữu bất động sản ở Đức ngay cả khi bạn là công dân không có quốc tịch, vì vậy bạn có thể tiếp tục thu lợi nhuận từ khoản đầu tư của mình sau khi rời khỏi khu vực này.
- Đọc thêm: Chi phí sinh hoạt ở Đức: Nhà ở.
Đầu Tư Thịnh Vượng Châu Âu đang triển khai và cung cấp chương trình tư vấn đầu tư & định cư Đức, bạn hãy gọi đến số điện thoại 0938990907 để được tư vấn và cung cấp thông tin cụ thể. Hoặc đăng ký thông tin tư vấn theo form bên dưới.
