Đối với hầu hết mọi người, mua bất động sản ở Đức không chỉ là một khoản đầu tư vững chắc mà còn là nơi họ và gia đình dành phần còn lại của cuộc đời họ. Trừ khi họ được yêu cầu di chuyển, hầu hết mọi người ở Đức sẽ không từ bỏ ngôi nhà họ đã mua hoặc thậm chí tự xây dựng. Vì vậy, khi họ quyết định mua bất động sản ở Đức, hầu hết mọi người đều dành thời gian của mình – bởi vì đối với người Đức, đó thường là một quyết định vĩnh viễn. Hơn nữa, so với các quốc gia khác, một tỷ lệ lớn hơn dân số ở Đức thích thuê nhà hơn mua bất động sản ở Đức. Mua một ngôi nhà ở Đức có một mức độ chuẩn bị đáng kể. Nhưng nó khó mà biết bắt đầu từ đâu. Dưới đây là một số điều cần xem xét trước khi mua bất động sản ở Đức.
1. Đây có phải là thời điểm tốt để mua?
Các nhà lãnh đạo ngành công nghiệp Đức xác nhận rằng nền kinh tế mạnh của Đức đang ổn định và tăng trưởng. Đồng thời, giá bất động sản nhà ở tiếp tục tăng. Nhiều thành phố của Đức đã thiếu nhà ở, điều này đẩy giá lên cao.
Viện Các vấn đề đô thị Đức lưu ý rằng, các chuyên gia của ngành Công nghiệp hy vọng xu hướng này sẽ tiếp tục trong nhiều năm tới.
Thật vậy, sự gia tăng dân số ở các thành phố như Berlin, Munich, Frankfurt và Düsseldorf sẽ duy trì nhu cầu cao về nhà ở. Vì giá trị tài sản tăng cũng có nghĩa là tiền thuê cao hơn, trở thành chủ sở hữu ở nhiều thành phố của Đức có thể tiết kiệm tiền lâu dài.
Mặc dù nhu cầu giữ giá cao, Đức hiện lãi suất thấp là lý tưởng cho người mua. Lãi suất gần đây đã giảm 40%: từ 5% năm 2009 xuống còn 2% vào đầu năm 2018.
Với một nền kinh tế mạnh mẽ, thị trường nhà ở mạnh mẽ và lãi suất thấp, bây giờ là thời điểm tốt để mua bất động sản ở Đức.
2. Tôi có thể trả bao nhiêu?
Mọi người đều có thể xin thế chấp ở Đức. Không có hạn chế cho người không mua người Đức. Không quan trọng bạn là người nước ngoài, chủ thẻ xanh, công dân EU hay công dân ngoài EU. Đối với số tiền bạn có thể vay, điều đó phụ thuộc vào việc bạn sống và làm việc ở Đức hay không.
Nếu bạn sống và làm việc ở Đức, bạn có thể vay tới 100% giá tài sản. Nhìn chung, tiền gửi của bạn phải trả phí mua hàng, tùy thuộc vào vị trí của tài sản.
Thông thường, phí mua hàng nằm trong khoảng từ 5-15% giá tài sản. Các khoản phí này bao gồm: thuế tem, phí công chứng và thuế đại lý bất động sản. Giống như trả tiền, phí mua hàng đến từ vốn chủ sở hữu của bạn. Nếu bạn không làm việc ở Đức, bạn có thể vay tới 60% giá tài sản. Vì vậy, tiền gửi của bạn nên trả 40% giá mua bất động sản cũng như phí mua hàng.
Trước bất cứ điều gì khác, hãy xem lại thu nhập của bạn và tìm hiểu những gì bạn có thể đủ khả năng trả hàng tháng. Chi phí căn hộ khác nhau tùy thuộc vào khu vực và thành phố, như thể hiện trong biểu đồ dưới đây. Dưới đây là một nghiên cứu chi tiết về phát triển giá nhà ở Đức tại các thành phố lớn. Người mua thay vì vay ngân hàng.
Người cho vay ở Đức sẽ yêu cầu tài liệu để xác minh tình hình tài chính và cá nhân của bạn, cũng như thông tin về tài sản. Có lẽ thậm chí nhiều hơn các quốc gia khác, những người cho vay Đức rất chặt chẽ và kỹ.
3. Làm thế nào tôi có thể tìm thấy BĐS?
Có nhiều hơn một cách để tìm một tài sản ở Đức. Nguồn thông chung bao gồm:
- Nguồn trực tuyến
- Một đại lý bất động sản địa phương
Nhiều khả năng, bạn sẽ cần một đại lý bất động sản tìm và trả giá trên hầu hết các tài sản. Tìm kiếm một đại lý là thành viên của một hiệp hội như IVD, hiệp hội của các nhà môi giới Đức, để tránh lừa đảo.
Khi bạn xem một bất động sản, chuẩn bị một danh sách các câu hỏi về các mặt hàng như giao thông gần đó, trường học và lệ phí hiệp hội chủ nhà.
4. Làm thế nào tôi có thể chiến thắng trong một cuộc chiến đấu thầu?
Tình trạng thiếu nhà ở tại nhiều thành phố của Đức đồng nghĩa với việc cạnh tranh rất khốc liệt. Cách dễ nhất để khiến bạn nổi bật là cho người bán thấy rằng bạn đã sẵn sàng để mua.
Vì vậy, xác nhận tài chính trước khi bạn bắt đầu truy cập vào tài sản với sự chấp thuận trước thế chấp.
Trước khi phê duyệt trước, người cho vay của bạn sẽ yêu cầu một danh sách các tài liệu để xác minh tình hình tài chính và cá nhân của bạn, như bằng chứng thu nhập, chi phí hàng tháng và bằng chứng về tiền gửi. Toàn bộ quá trình có thể mất đến ba tuần.
Sau đó, bạn có thể đặt thư chấp thuận trước trong đề nghị của mình để cho người bán hàng thấy rằng bạn nghiêm túc và sẵn sàng hành động.
5. Qui trình hoạt động như thế nào?
Khi bạn giành được giá thầu, phần còn lại của quy trình mua là khá chuẩn.
Trước tiên, hãy chắc chắn rằng bạn đặt một đặt phòng trên tài sản và có tất cả các tài liệu cần thiết cho tài sản cụ thể của bạn tiện dụng. Sau đó, bắt đầu lọc cung cấp cho vay. Cố gắng đàm phán để cải thiện các điều kiện tài chính. Nếu bạn có một nhà môi giới thế chấp, họ có thể giúp đảm bảo rằng bạn có được thỏa thuận tốt nhất.
Trước cuộc hẹn công chứng của bạn, hãy hỏi người cho vay của bạn để xác nhận tài chính. Cho phép thời gian giữa xác nhận tài chính và ký hợp đồng mua bán sẽ giảm rủi ro rằng các điều kiện hợp đồng sẽ thay đổi.
Khi bạn ký hợp đồng mua bán trước công chứng viên, công chứng viên sẽ đọc toàn bộ hợp đồng. Cả người mua và người bán phải có thể hiểu đầy đủ các điều khoản. Kế hoạch mang theo một thông dịch viên tiếng Đức được chứng nhận nếu cần thiết.
Với một hợp đồng mua bán đã ký trong tay, bạn có thể ký hợp đồng cho vay. Sau đó, ngân hàng hoặc môi giới thế chấp sẽ đăng ký thế chấp để bảo đảm quyền thế chấp cho tài sản thế chấp.
Cuối cùng, bạn sẽ nhận được khoản vay vào ngày đã thỏa thuận. Sau đó, bạn có thể chuyển tổng giá mua, bao gồm cả vốn của bạn và khoản vay.
6. Làm thế nào để tôi trả hết thế chấp của mình?
Suy nghĩ lựa chọn thế chấp tốt nhất là cách tốt nhất để đảm bảo rằng bạn có thể trả hết.
Nhiều người mua nhà ngày nay chọn một khoản vay với lãi suất cố định trong 10 năm. Một số người cho vay cũng sẽ cho phép bạn thực hiện khoản thanh toán bổ sung hàng năm là 5%. Sau 10 năm, bạn có thể cần tái cấp vốn với lãi suất cao hơn. Ngay cả một mức tăng nhẹ cũng có thể tăng – và trong một số trường hợp tăng gấp đôi – khoản thanh toán hàng tháng của bạn, vì vậy hãy xem xét chi phí tái cấp vốn trong ngân sách ban đầu của bạn.
Để tìm ra lựa chọn tốt nhất, bạn nên nói chuyện với một nhà môi giới. Họ có thể so sánh các lựa chọn thay mặt bạn và hướng dẫn bạn qua từng bước của quy trình.
